A Justiça Federal do Rio Grande do Sul determinou a suspensão da cobrança de comissão de corretagem dos compradores de imóveis pelo Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), do governo federal. A liminar foi concedida, na quinta-feira (24/11), pelo juiz substituto Everson Guimarães Silva, da 2ª Vara Federal de Pelotas. A liminar atinge os empreendimentos Moradas Club Pelotas (Condomínio Moradas Pelotas II) e Moradas Pelotas (Condomínio Moradas Pelotas III) e também estabelece multa de R$ 15 mil por unidade habitacional vendida em desacordo com a determinação.A Ação Civil Pública foi impetrada pelo Ministério Público Federal, com base no Código de Defesa do Consumidor, contra as empresas Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária, Fuhro Souto Consultoria Imobiliária e HFM Consultoria Imobiliária, além daCaixa Econômica Federal e do Banco do Brasil.O juiz destacou que programa garante financiamento de 100% do valor do imóvel -- condição não oferecida nos financiamentos habitacionais ordinários. “Mesmo não havendo vedação legal expressa, a atribuição da responsabilidade pelo pagamento de corretagem ao adquirente das unidades habitacionais se afigura incompatível com o programa”, afirmou.De acordo com a decisão, a cobrança de corretagem nas unidades do programa contraria as diretrizes do sistema, que tem nítido caráter social e busca reduzir o déficit de moradias no país, mediante o incentivo à produção de novas unidades para aquisição por famílias de baixo e médio poder aquisitivo. Com informações da Assessoria de Imprensa da Seção Judiciária do Rio Grande do Sul.
Lei decisão na íntegra.
AÇÃO CIVIL PÚBLICA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMID Nº
5005318-51.2011.404.7110/RS
AUTOR : MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL
RÉU : BANCO DO BRASIL S/A
: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
RÉU : FUHRO SOUTO CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA
: H. F. M. CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
ADVOGADO : CARLOS EDUARDO SILVA DA ROCHA
: DANIEL FUHRO SOUTO
RÉU :
TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA
IMOBILIARIA - PELOTAS III - SPE LTDA
:
TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA
IMOBILIARIA - PELOTAS IV - SPE LTDA
ADVOGADO : AMIR JOSE FINOCCHIARO SARTI
: Saulo Sarti
: Ludmilla Guimarães Rocha
: Cauê Martins Simon
: LIA SARTI
DECISÃO (LIMINAR/ANTECIPAÇÃO DA TUTELA) I)
O Ministério Público Federal ajuizou a presente ação civil pública,
em face de Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária - Pelotas III -
SPE Ltda., Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária - Pelotas IV -
SPE Ltda., Fuhro Souto Consultoria Imobiliária Ltda., HFM Consultoria
Imobiliária Ltda., Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil S.A., visando a
cessação da cobrança de comissão de corretagem na comercialização das
unidades dos empreendimentos imobiliários denominados Moradas Club Pelotas
(Condomínio Moradas Pelotas II) e Moradas Pelotas (Condomínio Moradas
Pelotas III), bem como a restituição, em dobro, pelas demandadas Terra Nova
Rodobens Incorporadora Imobiliária - Pelotas III - SPE Ltda., Terra Nova
Rodobens Incorporadora Imobiliária - Pelotas IV - SPE Ltda., dos valores já
indevidamente cobrados dos adquirentes de unidades daqueles empreendimentos.
Para tanto, asseverou, em síntese, que: (a) no Procedimento
Administrativo nº 1.29.005.000098/2010-61, posteriormente convertido em
inquérito civil, foi constatada a cobrança, dos adquirentes de unidades dos
empreendimentos imobiliários acima referidos, de comissão de corretagem; (b)
os empreendimentos, contudo, são realizados por meio do Programa Minha Casa
Minha Vida, regulado pela Lei nº 11.977/2009, que visa viabilizar o atendimento
à demanda de habitações para às famílias com renda até dez salários mínimos, o
que torna ilegal a realização de tal cobrança; (c) formulou recomendação neste
sentido ao Ministério das Cidades e à Caixa Econômica Federal, tendo ambos reconhecido expressamente a irregularidade do repasse das despesas de
comercialização para os adquirentes de imóveis financiados pelo PMCMV; (d) a
cobrança, contudo, continua sendo realizada na comercialização das unidades dos
condomínios acima referidos; (d) em face das disposições da Constituição da
República, da Lei Orgânica do Ministério Público e do Código de Defesa do
Consumidor, resta patente a sua legitimidade para tutelar interesses individuais
homogêneos, sendo a ação civil pública instrumento processual adequado para
tanto; (e) a Caixa Econômica Federal, como gestora dos recursos destinados à
implementação do PMCMV, não pode ficar inerte diante da prática de atos
atentatórios aos objetivos do programa, especialmente quando constatados em
empreendimentos por ela financiados ou praticados por pessoas a ela vinculadas
(como correspondentes imobiliários), decorrendo daí a sua legitimidade para
figurar no polo passivo da presente demanda e, por consequência, a competência
da Justiça Federal para conhecer da matéria; (f) o PMCMV é um programa de
caratêr social, sendo que, no caso de aquisição de moradias para famílias com
renda entre três e dez salários mínimos, há financiamento integral do valor do
imóvel; além disso, a planilha de custos dos empreendedores contém valores
significativos de 'custo de comercialização', de modo que tal despesa já é
computada na fixação do preço das unidades; por tais características, resta
configurada inequivocamente a impossibilidade de repasse aos compradores do
custo de comercialização das unidades habitacionais; (g) não houve verdadeira
prestação de serviços de corretagem aos compradores das unidades dos
empreendimentos Moradas Pelotas e Moradas Club Pelotas; (h) a prática
mercantil, a Lei nº 6.530/78 e o Código Civil atribuem ao vendedor, ressalvada
expressa anuência do comprador, o ônus do pagamento da comissão de
corretagem; (i) a conduta verificada na comercialização das unidades dos
empreendimentos antes referidos violou o Código de Defesa do Consumidor,
especialmente no que se refere à exigência de prestação de informação clara e
adequada ao adquirente de produtos e serviços e à vedação às práticas comerciais
coercitivas, desleais ou abusivas; (j) os valores já adimplidos pelos adquirentes
de imóveis dos empreendimentos Morada Pelotas e Moradas Club Pelotas devem
ser restituídos em dobro, nos termos do disposto no artigo 42 do Código de
Defesa do Consumidor.
Ao final requereu a concessão de medida antecipatória, para
imediata cessação, pelos demandados, da cobrança da comissão de corretagem
dos adquirentes dos imóveis.
A inicial veio instruída com documentos.
O exame do pedido liminar foi postergado para depois do
oferecimento da resposta dos demandados, sendo, na ocasião, determinada a
expedição e publicação de edital, nos termos do artigo 94 do Código de Defesa
do Consumidor, conforme requerido na inicial.
Regularmente citados, os demandados oferecerem suas respectivas
contestações.
O Banco do Brasil S/A ofereceu contestação (evento 47).
Em preliminar, arguiu a inépcia da inicial e a impossibilidade
jurídica em relação a ele, bem como a sua ilegitimidade passiva, na medida em que, sendo entidade que age como particular e está sujeita ao regramento das
empresas privadas, não detém poder de poder de polícia para atender às
pretensões formuladas na inicial. Além disso, asseverou que resta caracterizada a
inépcia da inicial pelo caráter genérico do pedido formulado naquela peça.
Quando ao mérito, aduziu, em síntese, que: (a) não cabe ao Banco
do Brasil, que age como mero agente financeiro, em auxílio ao programa estatal,
regular a atuação de terceiros; (b) inexiste regra proibindo a cobrança de
corretagem no âmbito do PMCMV, o que é corroborado pela recomendação do
Ministério Público para a que o Ministério das Cidades promova a regulação da
matéria, de modo que, em princípio, tal prática não pode ser reputada como
ilegal; (c) a comunicação da assessoria de imprensa da CEF não tem o condão de
caracterizar a cobrança de comissão de corretagem como ilegal, em especial
porque é praxe do mercado repassar os custos da corretagem ao comprador; (d) o
fato de constar na planilha de custos do empreendimento valores referentes a
custos de comercialização tampouco indica, necessariamente, que a despesa de
corretagem estaria abrangida por tais custos; (e) a cobrança está sendo feita de
acordo com a legislação que regula a matéria, no caso a lei da corretagem
imobiliária; (f) sendo o autor o Ministério Público, em caso de sucumbência do
réu não deve haver condenação ao pagamento de honorários advocatícios.
Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária - Pelotas III - SPE
Ltda. e Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária - Pelotas - IV - SPE
Ltda. ofereceram resposta conjunta (evento 48).
Preliminarmente arguiram: (a) a ilegitimidade ativa do parquet,
asseverando que a tutela de direito individual por meio de ação civil pública
promovida pelo Ministério Público está adstrita às hipóteses de direitos
indisponíveis, não sendo cabível quando se trata de direitos individuais
homogêneos disponíveis, como no caso dos autos; (b) que não detém
legitimidade para figurarem no polo passivo da demanda, porquanto a comissão
de corretagem é cobrada exclusivamente pelas empresas corretoras em razão do
exercício da função de intermediação de compra e venda, relação esta que não se
confunde a relação que se estabelece entre a construtora e o adquirente.
Quanto ao mérito, asseveraram, em suma, que: (a) não existe
nenhum impedimento legal ou regulamentar para a cobrança da comissão de
corretagem e o valor de tal comissão não está incluído na composição do preço
de cada unidade habitacional, não havendo, tampouco, enriquecimento ilícito das
incorporadoras requeridas; (b) apesar da manifestação do Gerente Regional de
Construção Civil da superintendência Regional Extremo Sul da CEF, referida na
inicial, a própria Caixa, nos autos do processo 5002.087.16.2011.404.7110, que
tramita na subseção Judiciária de Pelotas, esclareceu que 'segundo legislação de
regência, não há qualquer impedimento de natureza normativa, administrativa
ou legal vedando, permitindo ou de qualquer forma regulando o tema comissão
de corretagem sobre operações do Programa Minha Casa Minha Vida...'(c) no
mesmo sentido pronunciaram-se a Consultoria jurídica do Conselho Regional dos
Corretores de Imóveis do Rio Grande do Sul e o Conselho Federal de Corretores
de Imóveis; (d) também a Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Estado do Rio Grande do Sul, ao decidir disputa entre empresa construtora e uma adquirente de imóvel também se pronunciou pela inexistência de ilegalidade na
cobrança, do comprador do imóvel, de comissão de corretagem; (d) mesmo se
reconhecida a irregularidade da cobrança da comissão de corretagem, não haveria
enriquecimento ilícito da incorporadora, visto que esta não intervém naquela
relação e, como dito, a remuneração de tal serviço não é computada na fixação do
custo das unidades habitacionais; (e) todos os compradores assinaram contratos
individuais de prestação de serviços de corretagem imobiliária; (f) ademais, ao
contrário do alegado na inicial, houve a efetiva prestação dos serviços de
corretagem, afigurando-se inviável a comercialização de qualquer unidade de
empreendimento de grande porte sem a intermediação de corretores de imóveis;
(g) os argumentos antes expendidos evidenciam que não houve imposição
indevida, ardil, engano ou fraude na comercialização dos imóveis e na cobrança
da correspondente comissão de corretagem; (h) não houve tampouco sonegação
de informação relevante, sendo de ressaltar que nos imóveis destinados à faixa de
renda de até dez salários mínimos, as unidades habitacionais são livremente
comercializadas; (i) não estão presentes os requisitos para o deferimento da
antecipação de tutela postulada na inicial.
A resposta das incorporadoras veio acompanhada de documentos.
Também a Caixa Econômica Federal apresentou contestação
(evento 49).
Arguiu sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda.
Primeiramente porque é mera gestora operacional dos recursos destinados à
concessão de subvenção para aquisição de moradia popular, não sendo titular de
poder regulamentar do Programa Minha Casa Minha Vida, o qual, nos termos da
Lei nº 11.977/2009, é atribuído ao Poder Executivo. Em segundo lugar porque
não detém atribuição de fiscalizar a atividade dos corretores de imóveis.
No que se refere ao meritum causae, obtemperou, em resumo, que:
(a) diante da ausência de regulamentação sobre a cobrança de comissão de
corretagem no âmbito do PMCMV, na avaliação que realiza do projeto não é
possível identificar se o vendedor pretende absorver o pagamento da referida
comissão, a título de custo de comercialização; (b) em face da orientação
normativa do programa, a sua área técnica, ao analisar uma proposta de
financiamento de empreendimento, visa aferir a viabilidade do projeto e verificar
se a garantia é compatível com o valor global de venda; (c) não há como avaliar e
fiscalizar, como pretendido na inicial, se as despesas de corretagem são
incorporadas ao custo do empreendimento; (d) além disso, não possui poder de
polícia que viabilize o cumprimento da medida pretendida pelo Ministério
Público.
Com tais argumentos, postulou pela extinção do feito sem
julgamento do mérito ou, sucessivamente, pelo julgamento de improcedência da
pretensão da inicial.
Fuhro Souto Consultoria Imobiliária Ltda. e HFM Consultoria
Imobiliária Ltda. também apresentaram resposta conjunta e anexaram
documentos (evento 51).
Em prelimiar, arguiram: (a) ausência de interesse de agir e a
ilegitimidade do parquet, argumentando que, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, o Ministério Público só tem legitimidade para
promover ação pública civil na defesa de interesses difusos ou coletivos, sendolhe vedado valer-se desse instrumento para porfiar na defesa de direitos
individuais afetos a determinado grupo, como ocorre no caos dos autos; (b) que
são partes ilegítimas para figurarem no polo passivo da demanda, na medida em
que apenas realizam suas atividades sociais nos limites legais e não possuem
qualquer relação com a inclusão da verba referente a despesas de
comercialização na Ficha Resumo do Empreendimento; (c) a impossibilidade
jurídica do pedido, dado que a comissão de corretagem questionada na inicial foi
cobrada nos estritos termos legais e decorre da efetiva comercialização dos
imóveis.
No que diz respeito ao mérito da demanda, aduziram que: (a) a
cobrança de comissão de corretagem é legítima, tendo amparo legal e
constitucional; (b) o PMCMV não alijou o corretor da comercialização dos
imóveis a ele vinculados, tendo, na verdade, beneficiado vários profissionais do
mercado imobiliário como engenheiros, arquitetos, pedreiros, marceneiros etc.,
tendo todos direito a receber a devida contraprestação pelo trabalho realizado; (c)
atividade de corretagem de imóveis é regulamentada e fiscalizada pelo sistema
COFECI/CRECI, sendo, além disso, legal e usual a cobrança dos honorários de
corretagem diretamente do comprador; (d) o procedimento por elas adotados foi
submetido à apreciação dos conselhos acima referidos, tendo eles formulado
pronunciamento pela plena legalidade das práticas adotadas no âmbito do
PMCMV; (e) as suas atuações como correspondentes imobiliários não gera
qualquer custo para os adquirentes do imóvel e constituem, na verdade, uma
facilitação para a aquisição dos bens, já que o Banco do Brasil e a Caixa
Econômica Federal não teriam condições de atender ao grande número de
propostas de financiamento habitacional decorrentes do PMCMV; (f) a cobrança
de comissão de corretagem do adquirente de bem imóvel é admitida pelo
Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor quando, como no caso em exame,
haja ajuste prévio; (g) a Lei nº 11.977/2009, que instituiu o PMCMV, não
revogou ou alterou a Lei nº 6.530/78, que regula a profissão de corretor de
imóveis, sendo com ela compatível; (h) foram efetivamente realizadas atividades
de corretagem de imóveis, consubstanciadas na demonstração, aproximação da
partes, recolhimento/envio de documentos e encaminhamento de propostas; (i)
não havendo qualquer regulamentação especial sobre corretagem no âmbito do
PMCMV e tendo tal atividade regulação própria no ordenamento jurídico (Lei nº
6.530/78 e artigos 722 a 729 do Código Civil), não resta configurada hipótese de
irregularidade no modus operandi adotado no caso em exame; (j) não houve
ofensa aos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, como alegado na
inicial; (k) o Ministério das Cidades, em resposta ao questionamento formulado
pelo Procurador da República, esclareceu que 'o arcabouço legal do PMCMV,
representado, basicamente, pela Lei 11.977, de 07 de julho de 2009, e pelo
Decreto 6.962 de 17 de setembro de 2009, não aborda o pagamento de
'honorários de corretagem', cabendo ainda ressaltar que a aludida atividade
profissional é regida pela Lei 6.630, de 12 de maio de 1978'; (l) a Caixa firmou
acordo de cooperação com o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, para fiscalização da atuação das empresas de corretagem no âmbito do PMCMV,
tendo aquele conselho emitido parecer pela legitimidade da cobrança da
respectiva comissão; (m) os contratos de corretagem foram portanto regulares e,
nos casos em que o financiamento não foi obtido, houve restituição dos valores
adimplidos a titulo de honorários de corretagem; (n) não há ilegalidade no ajuste
firmado entre as imobiliária e as incorporadores e as primeiras não tiveram
qualquer intervenção nos ajustes realizados entre as construtoras e a Caixa
Econômica Federal ou o Banco do Brasil; (o) não há prova das alegações do
Ministério Público.
Com tais argumentos, postularam pela rejeição das pretensões da
inicial.
Os autos vieram, então, conclusos para exame do pedido liminar.
É o breve relato. Passo a decidir.
II)
Inépcia da inicial pela ausência de especificidade do pedido.
O Banco do Brasil S/A argui a inépcia da inicial, argumentando que
o pedido contra ele formulado, item 3.7 da inicial, viola a exigência do artigo 286
do Código de Processo Civil, por carecer de especificidade.
Não lhe assiste razão.
O pedido é inequívoco, qual seja, a determinação judicial de que o
Banco do Brasil atue, nos empreendimentos vinculados ao Programa Minha Casa
Minha Vida em que participe como instituição financeira, no sentido impedir a
cobrança de comissão de corretagem dos adquirentes das unidades habitacionais.
O fato de não haver precisão quanto ao modo como deve se dar tal
atuação não configura indeterminação ou ausência de especificidade do pedido,
já que, como visto acima, a pretensão do Ministério Público é certa e
determinada.
Ademais, a imputação, ao Banco do Brasil, da obrigação de agir
para impedir a cobrança da comissão de corretagem, assim como a fixação da
forma com tal atuação deve se efetivar, requer o exame das disposições legais e
contratuais que regem o empreendimento, sendo, portanto, matéria que integra o
mérito da demanda.
Deve ser rejeitada, portanto, a preliminar de inépcia da inicial, por
ausência de especificidade do pedido, suscitada pelo Banco do Brasil S/A.
A alegação de inépcia da inicial por impossibilidade jurídica,
também suscitada pelo banco demandado, por estar relacionada ao exame das
condições da ação, deve ser apreciada em tópico próprio.
Preliminar de ilegitimidade do Ministério Público e inadequação
da ação civil pública para tutela de interesses individuais homogêneos.
As demandadas Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária -
Pelotas III - SPE Ltda., Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária - Pelotas
- IV - SPE Ltda., Fuhro Souto Consultoria Imobiliária Ltda. e HFM Consultoria
Imobiliária Ltda. arguiram, em preliminar, a ilegitimidade do Ministério Público para a tutela de interesses individuais homogêneos, como os discutidos na
presente demanda, bem como a consequente inadequação da ação civil pública
para tal finalidade.
Sem razão as demandadas.
De fato, os interesses cuja tutela é pretendida por meio do presente
feito, por terem titulares perfeitamente indentificáveis e objeto divisível são
qualificáveis como individuais homogêneos. Além disso, caracterizam-se como
direitos disponíveis.
No entanto, ainda assim, o Ministério Público detém legitimidade
para sua defesa coletiva em Juízo e, por conseguinte, afigura-se adequada a via
da ação civil pública para tal fim.
Isso porque a relação entre os adquirentes das unidades dos
empreendimentos imobiliários denominados Moradas Club Pelotas (Condomínio
Moradas Pelotas II) e Moradas Pelotas (Condomínio Moradas Pelotas III), por
um lado, e as incorporadoras e as imobiliárias, por outro, é, extreme de qualquer
dúvida, de consumo. Com efeito, as partes acima indicadas e os bem oferecido,
encontram precisa adequação nos conceitos de consumidor (artigo 2º ),
fornecedor (artigo 3º) e produto (artigo 3º, §1º) estabelecidos pelo Código de
Defesa do Consumidor - Lei nº 8.078/90.
Assim, mesmo quando se trata de direitos individuais homogêneos
disponíveis, como os ora discutidos, está presente, por força do disposto nos
artigos 81 e 82 do Código de Defesa do Consumidor, a possibilidade de sua
tutela coletiva pelo ministério Público.
Saliento, ainda, que, por sua própria natureza e em decorrência de
disposição expressa do artigo 1° da Lei 8.078/90, a manutenção da regularidade
das relações de consumo é questão de relevante interesse social. Desse modo, a
legitimidade conferida ao ministério Público pelo artigo 82 do Código de Defesa
do Consumidor, para a tutela de direitos individuais homogêneos dos
consumidores, encontra assento constitucional, na medida em que o artigo 127 da
Carta Política fixa, dentre as funções institucionais daquele órgão, a defesa dos
interesses sociais.
No sentido do entendimento acima adotado, o seguinte acórdão do
Superior Tribunal de Justiça (se grifo no original):
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. INCOMPETÊNCIA DA
JUSTIÇA ESTADUAL. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA
284/STF. REASSENTAMENTO DE FAMÍLIAS QUE VIVEM ÀS MARGENS DE RODOVIA
FEDERAL PRÓXIMA À ÁREA DO PARQUE ESTADUAL DELTA DO JACUÍ. DIREITO
URBANÍSTICO. DIREITO À MORADIA. CIDADANIA URBANÍSTICA. DIREITOS E
INTERESSES INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS. LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO
MINISTÉRIO PÚBLICO RECONHECIDA. 1. O Ministério Público possui legitimidade ativa
para propor Ação Civil Pública em defesa de interesses individuais homogêneos (art. 81,
parágrafo único, III, c/c os arts. 82, I, e 117 do CDC). 2. No Direito Urbanístico, sobretudo
quanto à garantia do direito à moradia digna, afloraram, simultânea e inseparavelmente,
direitos e interesses individuais homogêneos (= dos sem-teto ou moradores de favelas, cortiços
e barracos) e outros de índole difusa (= da coletividade, que também é negativamente afetada,
nos planos ético e material da qualidade de vida, pela existência de guetos de agressão
permanente à cidadania urbanística e ao meio ambiente). 3. Além da proteção dos interesses
individuais homogêneos dos habitantes da ocupação irregular, a retirada dos barracos e casas edificados às margens de rodovia federal (ou em qualquer outro local considerado
ambientalmente impróprio, insalubre ou inseguro), com o conseqüente assentamento das
famílias em área que se preste à moradia, representa benefício de natureza difusa, em prol da
sociedade como um todo, tendo em vista os riscos causados pela invasão à segurança e bemestar das pessoas. 4. Recurso Especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não
provido.(RESP 200702914181, HERMAN BENJAMIN, STJ - SEGUNDA TURMA, DJE
DATA:30/06/2010 REVPRO VOL.:00187 PG:00381 RSTJ VOL.:00219 PG:00192.)
Em sentido mais amplo, admitido a legitimidade do Ministério
Público para a tutela de todo e qualquer direito individual homogêneo, além dos
concernentes às relações consumeristas, o recente julgado (sem grifo no
original), também do Superior Tribunal de Justiça, cujos argumentos também
adoto como razões de decidir:
PROCESSUAL CIVIL E PREVIDENCIÁRIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA
DESTINADA À TUTELA DE DIREITOS DE NATUREZA PREVIDENCIÁRIA (NO CASO,
REVISÃO DE BENEFÍCIOS). EXISTÊNCIA DE RELEVANTE INTERESSE SOCIAL.
LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO MINISTÉRIO PÚBLICO. RECONHECIMENTO. 1.
Para fins de tutela jurisdicional coletiva, os interesses individuais homogêneos classificam-se
como subespécies dos interesses coletivos, previstos no art. 129, inciso III, da Constituição
Federal. Precedentes do Supremo Tribunal Federal. Por sua vez, a Lei Complementar n.º
75/93 (art. 6.º, VII, a) e a Lei n.º 8.625/93 (art. 25, IV, a) legitimam o Ministério Público à
propositura de ação civil pública para a defesa de interesses individuais homogêneos, sociais
e coletivos. Não subsiste, portanto, a alegação de falta de legitimidade do Parquet para a ação
civil pública pertinente à tutela de direitos individuais homogêneos, ao argumento de que
nem a Lei Maior, no aludido preceito, nem a Lei Complementar 75/93, teriam cogitado dessa
categoria de direitos. 2. A ação civil pública presta-se à tutela não apenas de direitos
individuais homogêneos concernentes às relações consumeristas, podendo o seu objeto
abranger quaisquer outras espécies de interesses transindividuais (REsp 706.791/PE, 6.ª
Turma, Rel.ª Min.ª MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, DJe de 02/03/2009). 3. Restando
caracterizado o relevante interesse social, os direitos individuais homogêneos podem ser objeto
de tutela pelo Ministério Público mediante a ação civil pública. Precedentes do Pretório
Excelso e da Corte Especial deste Tribunal. 4. No âmbito do direito previdenciário (um dos
seguimentos da seguridade social), elevado pela Constituição Federal à categoria de direito
fundamental do homem, é indiscutível a presença do relevante interesse social, viabilizando a
legitimidade do Órgão Ministerial para figurar no polo ativo da ação civil pública, ainda que
se trate de direito disponível (STF, AgRg no RE AgRg/RE 472.489/RS, 2.ª Turma, Rel. Min.
CELSO DE MELLO, DJe de 29/08/2008). 5. Trata-se, como se vê, de entendimento firmado no
âmbito do Supremo Tribunal Federal, a quem a Constituição Federal confiou a última palavra
em termos de interpretação de seus dispositivos, entendimento esse aplicado no âmbito daquela
Excelsa Corte também às relações jurídicas estabelecidas entre os segurados da previdência e
o INSS, resultando na declaração de legitimidade do Parquet para ajuizar ação civil pública
em matéria previdenciária (STF, AgRg no AI 516.419/PR, 2.ª Turma, Rel. Min. GILMAR
MENDES, DJe de 30/11/2010). 6. O reconhecimento da legitimidade do Ministério Público
para a ação civil pública em matéria previdenciária mostra-se patente tanto em face do
inquestionável interesse social envolvido no assunto, como, também, em razão da inegável
economia processual, evitando-se a proliferação de demandas individuais idênticas com
resultados divergentes, com o consequente acúmulo de feitos nas instâncias do Judiciário, o
que, certamente, não contribui para uma prestação jurisdicional eficiente, célere e uniforme. 7.
Após nova reflexão sobre o tema em debate, deve ser restabelecida a jurisprudência desta
Corte, no sentido de se reconhecer a legitimidade do Ministério Público para figurar no polo
ativo de ação civil pública destinada à defesa de direitos de natureza previdenciária. 8.
Recurso especial desprovido.(RESP 200901028441, LAURITA VAZ, STJ - QUINTA TURMA,
DJE DATA:01/02/2011.)Portanto, qualquer que seja a ótica adotada sob a matéria, resta
inequívoca a legitimidade do ministério Público para a tutela dos interesses
individuais homogêneos deduzidos na inicial, bem como a adequação do
instrumento processual elegido para tal desiderato.
Preliminar de ilegitimidade passiva do Banco do Brasil e de
impossibilidade jurídica do pedido em relação a ele.
O Banco do Brasil S/A argui, em preliminar, a impossibilidade
jurídica do pedido em relação a ele e a sua ilegitimidade passiva.
Para tanto, sustenta, em síntese, que é instituição financeira sujeita
às regras de direito privado e que, em razão disso, não detém poder de polícia
para regular a atuação de particulares.
Sem razão o demandado.
Com efeito, o Banco do Brasil é sociedade de economia mista
sujeita, portanto, ao regramento próprio das empresas privadas. No entanto,
sendo empresa instituída com capital público, o regime privado é, em relação a
ele, derrogado, dado que se submete, por exemplo, à exigência de licitação, para
aquisição de bens e serviços (artigo 173, §1º, da Constituição da República), e
aos princípios da administração pública, previstos no artigo 37 da Carta Política.
Assim, em caso como o dos autos, em que o Banco do Brasil
estabeleceu ajuste com a demandada HFM Consultoria Imobiliária Ltda.,
constituindo-a sua correspondente imobiliária, para auxiliar na execução do
Programa Minha Casa Minha Vida, deve ele velar para que a sua constituída haja
nos limites da legalidade e da moralidade pública.
Para tanto, ademais, o banco demandado prescinde de poderes
outros além daqueles ajustados contratualmente ou, inexistindo sanções previstas
na avença celebrada com a imobiliária, tem a possibilidade de rescisão
contratual, em caso de atuação abusiva ou ilegal da contratada.
Em face de tal circunstância, apresenta-se patente a legitimidade do
Banco do Brasil para integrar o polo passivo da presente demanda.
Por outro lado, ainda que assim não fosse, resta evidente que a
construção, o financiamento e a comercialização do empreendimento
Condomínio Moradas Pelotas II estão sendo realizados mediante uma atuação
integrada e interdependente entre incorporadora, instituição financeira e empresa
imobiliária.
Desse modo, é inequívoco que, quando se discute a legitimidade da
cobrança da comissão de corretagem no empreendimento acima referido, as três
entidades envolvidas no processo produtivo e de comercialização, Banco do
Brasil, Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária - Pelotas III - SPE Ltda.
e HFM Consultoria Imobiliária Ltda., devem integrar o polo passivo da demanda.
A análise da responsabilidade de cada uma das empresas acima
nominadas, em caso de reconhecimento da ilegalidade da cobrança de comissão
de corretagem, constitui matéria referente ao meritum causae.Devem ser rejeitadas, portanto, as alegações de inépcia da inicial
por impossibilidade jurídica e ilegitimidade passiva, suscitadas pelo Banco do
Brasil.
Preliminar de ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal.
A exemplo do Banco do Brasil, a Caixa Econômica Federal argui a
sua ilegitimidade para integrar o polo passivo da presente demanda.
Sustenta, em resumo, que é mera gestora operacional dos recursos
destinados à concessão de subvenção para aquisição de moradia popular, não
sendo titular de poder regulamentar do Programa Minha Casa Minha Vida, o
qual, nos termos da Lei nº 11.977/2009, é atribuído ao Poder Executivo. Além
disso, assevera que não detém atribuição de fiscalizar a atividade dos corretores
de imóveis.
De fato, a Caixa Econômica Federal não detém poder regulamentar
no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. No entanto, por fundamentos
similares àqueles acima deduzidos, apresenta-se inequívoca a legitimidade
daquela empresa pública para figurar na presente demanda na qualidade de ré.
A Caixa Econômica Federal é empresa pública e, como tal, embora
exerça atividade econômica em regime de direito privado, está submetida à
exigências ordem pública, como a necessidade de licitação, para aquisição de
bens e serviços (artigo 173, §1º, da Constituição da República), e a observância
aos princípios da administração pública, previstos no artigo 37 da Carta Política.
Assim, em caso como o dos autos, em que a Caixa estabeleceu
ajuste com a demandada Fuhro Souto Consultoria Imobiliária Ltda.,
constituindo-a sua correspondente imobiliária, para auxiliar na execução do
Programa Minha Casa Minha Vida, deve ela velar para que a sua constituída haja
nos limites da legalidade e da moralidade pública.
Para tanto, ademais, o empresa pública demandada prescinde de
poderes outros além daqueles ajustados contratualmente ou, inexistindo sanções
previstas na avença celebrada com a imobiliária, tem a possibilidade de rescisão
contratual, em caso de atuação abusiva ou ilegal da contratada.
Em face de tal circunstância, apresenta-se patente a legitimidade da
Caixa Econômica Federal para integrar o polo passivo da presente demanda.
Por outro lado, como dito alheres, ainda que assim não fosse, resta
evidente que a construção, o financiamento e a comercialização do
empreendimento Condomínio Moradas Pelotas III estão sendo realizados
mediante uma atuação integrada e interdependente entre incorporadora,
instituição financeira e empresa imobiliária.
Desse modo, é inequívoco que, quando se discute a legitimidade da
cobrança da comissão de corretagem no empreendimento acima referido, as três
entidades envolvidas no processo produtivo e de comercialização, Caixa
Econômica Federal, Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária - Pelotas
IV - SPE Ltda. e. Fuhro Souto Consultoria Imobiliária Ltda., devem integrar o
polo passivo da demanda.O exame da responsabilidade de cada uma das empresas acima
nominadas, em caso de reconhecimento da ilegalidade da cobrança de comissão
de corretagem, constitui, a seu turno, matéria referente ao meritum causae.
Preliminar de ilegitimidade das demandadas Terra Nova
Rodobens Incorporadora Imobiliária - Pelotas III - SPE Ltda., Terra Nova
Rodobens Incorporadora Imobiliária - Pelotas - IV - SPE Ltda., Fuhro Souto
Consultoria Imobiliária Ltda. e HFM Consultoria Imobiliária Ltda. para
figurarem no polo passivo da demanda.
As demandadas Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária -
Pelotas III - SPE Ltda. e Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária -
Pelotas - IV - SPE Ltda. sustentam que detêm legitimidade para figurarem no
polo passivo da demanda, porque a comissão de corretagem questionada na
inicial é cobrada pelas empresas corretoras de imóvel.
Novamente não lhes assiste razão.
Conforme evidencia o 'Contrato de Intermediação de Venda de
Imóveis' juntado no evento 48 (CONTR6), as incorporadoras elegem as
imobiliárias que atuarão na vendas das unidades habitacionais e estabelecem com
elas referentes à comercialização dos imóveis.
Ademais, a pretensão deduzida na inicial tem como um dos
fundamentos o fato de estarem, as incorporadores, transferindo para o adquirente
o ônus da remuneração do corretor, quando, na planilha de custos do
empreendimento, que serve de base para a fixação do custo unitário do bem, é
computado o valor referente a tal remuneração.
Portanto, é patente a legitimidade das incorporadoras para
figurarem no polo passivo da demanda, sendo, a legitimidade da cobrança e a
aferição da eventual responsabilidade por ressarcimento, matérias atinentes ao
meritum causae.
As demandadas Fuhro Souto Consultoria Imobiliária Ltda. e HFM
Consultoria Imobiliária Ltda., por sua vez, sustentam que, por não participarem
da elaboração dos custos do empreendimento, realizando simplesmente a
comercialização dos bens, seriam partes ilegítimas para integrarem o polo
passivo do presente feito.
Também não tem razão tais demandadas.
Justamente por serem as pessoas jurídicas que realizam a cobrança
da comissão de corretagem dos adquirentes das unidades habitacionais e também
por integrarem a cadeia de empresas que coloca o produto no mercado, afigura-se
inequívoca a legitimidade daquelas demandas para estarem no polo passivo da
demanda.
Como dito nos tópicos acima, a legitimidade ou não da cobrança da
comissão de corretagem no caso em exame e a definição da pessoa responsável
pela cobrança indevida constituem matérias relacionadas ao mérito da demanda,
que não descaracterizam a legitimidade para responder à ação intentada pelo
Ministério Público.Por tais argumentos, não vislumbro ilegitimidade passiva das
empresas imobiliárias apontadas na inicial.
Preliminar de impossibilidade jurídica do pedido.
As demandadas Fuhro Souto Consultoria Imobiliária Ltda. e HFM
Consultoria Imobiliária Ltda., argumentando que a comissão de corretagem
questionada na inicial foi cobrada nos estritos termos legais e que decorre da
efetiva comercialização dos imóveis, resta configurada hipótese de
impossibilidade jurídica do pedido.
A preliminar, no entanto, não merece acolhida.
Fato de haver previsão legal admitindo a cobrança de comissão de
corretagem, ainda que associado à circunstância de ter ocorrido a efetiva
comercialização dos imóveis, não impede o reconhecimento de que, no caso
concreto, possa ter havido cobrança indevida e enriquecimento ilícito, como
alegado na inicial.
Com efeito, a inicial está submetendo a apreciação do Poder
Judiciário questões como quem deveria, no caso concreto, ser a pessoa
responsável pelo pagamento da comissão de corretagem ou se as empresas
incorporadoras incluíram no custo dos imóveis os valores correspondentes ao
pagamentos da referida comissão, entre outras. Assim, resta evidente que o
simples fato de haver permissivo legal para a cobrança da comissão não torna a
pretensão do Ministério Publico juridicamente impossível.
Por outro lado, a análise da legitimidade ou não, no caso trazido a
exame, da cobrança de comissão de corretagem dos adquirentes é matéria que,
como já dito na apreciação das outras preliminares, está afeita ao mérito da
demanda.
Há que ser rejeitada, portanto, a preliminar de impossibilidade
jurídica do pedido suscitada pelas imobiliárias demandadas.
Superadas as questões processuais, cumpre examinar o pedido
liminar formulado na inicial.
Pedido de antecipação de tutela
Cinge-se o objeto da demanda em examinar se é legítima, ou não, a
cobrança de comissão de corretagem dos adquirentes das unidades habitacionais
dos empreendimentos imobiliários denominados Moradas Club Pelotas
(Condomínio Moradas Pelotas II) e Moradas Pelotas (Condomínio Moradas
Pelotas III).
Passo, então, a empreender tal tarefa.
O Programa Minha Casa Minha Vida tem nítido caráter social,
visando, como se depreende dos termos do artigo 1º da Lei nº 11.977/2009,
reduzir o déficit de moradias do país, mediante o incentivo à produção de novas
unidades habitacionais, ou à requalificação de imóveis urbanos subaproveitados,
para aquisição por famílias de baixo e médio poder aquisitivo.
Dentre os instrumentos utilizados pelo programa para viabilização
do acesso à moradia, estão a concessão de subvenção para famílias de baixa
renda e financiamento integral do imóvel nas demais hipóteses.No caso em exame, os empreendimentos denominados Moradas
Club Pelotas (Condomínio Moradas Pelotas II) e Moradas Pelotas (Condomínio
Moradas Pelotas III) destinam-se a famílias de médio poder aquisitivo, já que
dirigidos a atender grupos familiares com ganhos de até R$ 4.650,00 (quatro mil,
seiscentos e cinquenta reais) ou dez salários mínimos.
Em tais hipóteses, embora a comercialização se dê maneira livre, ou
seja, sem credenciamento dos interessados por órgão público ou prefeitura, o
programa não perde sua finalidade social, já que garantido financiamento de
100% (cem por cento) do valor do imóvel - condição não oferecida nos
financiamentos habitacionais ordinários.
Assim, em face dessa característica, tenho que, mesmo não havendo
vedação legal ou regulamentar expressa, se afigura incompatível com Programa
Minha Casa Minha Vida a atribuição da responsabilidade pelo pagamento da
comissão de corretagem ao adquirente das unidades habitacionais.
Com efeito, o programa garante financiamento integral do imóvel,
justamente para permitir o acesso à moradia própria àquelas famílias que não
disponham de reserva de capital ou poupança. Portanto, a exigência de
pagamento de comissão de corretagem, ainda que de forma parcelada, cria fator
de discrímen para o acesso à moradia (disponibilidade de recursos para
pagamento de entrada, comissão de corretagem ou taxa de adesão) não
contemplado pela lei instituidora do PMCMV e em desacordo com os seus fins.
Saliento que, embora necessária a atuação de empresa imobiliária
que disponibilize profissionais para demonstração dos imóveis, indicação das
unidades disponíveis e fornecimento de informações sobre as condições para
aquisição do bem, a despesa com tal serviço deve ser suportada pela empresa
incorporadora, mesmo que, para tanto, haja necessidade de inclusão de seu valor
no custo do bem. Com isso, ainda que possa haver uma certa elevação do preço
final de comercialização das unidades habitacionais, fica garantido o acesso ao
imóvel da família que não disponha de recursos ou reserva financeira para
pagamento de comissão de corretagem. O caráter social do programa, ademais,
subsiste íntegro, nessa hipótes, porque, mesmo com a inclusão dos custos de
comercialização na fixação do valor de venda dos imóveis, este deverá ficar
limitado aos patamares estabelecidos para financiamento no âmbito do PMCMV.
Resta evidente, portanto, que a cobrança de comissão de
corretagem dos adquirentes de unidades habitacionais financiadas pelo Programa
Minha Casa Minha Vida constitui procedimento que afronta as diretrizes da Lei
nº 11.9777/2009, assim como os princípios da razoabilidade e da isonomia.
Contudo, mesmo que se admitisse, em tese, a possibilidade de
cobrança de comissão de corretagem do adquirente de unidade habitacional
edificada com base no PMCMV, a cobrança de tal comissão, na forma como
realizada nos empreendimentos examinados na presente demanda, afigura-se
nitidamente ilegal.
Conforme demonstram os documentos acostadas aos autos, no
projeto financeiro para edificação do Condomínio Moradas Pelotas II (Moradas
Club Pelotas) e do Condomínio Moradas Pelotas III (Moradas Pelotas), foram
considerados valores expressivos para cobertura dos custos de comercialização.Relativamente ao Condomínio Moradas Pelotas II, na proposta de
financiamento formulada pela incorporadora ao Banco do Brasil S/A., foi
apresentado um custo de comercialização R$ 2.179.323,00 (dois milhões, cento e
setenta e nove mil, trezentos e vinte e três reais), correspondente a
aproximadamente 4,72% do valor global de venta do empreendimento (evento
01, INQ11).
No que se refere ao Condomínio Moradas Pelotas III, na Ficha
Resumo do Empreendimento, apresentada pela incorporadora à Caixa Econômica
Federal, foi consignado, a título de despesas de comercialização, o valor de R$
2.527.560,00 (dois milhões, quinhentos e vinte e sete mil, quinhentos e sessenta
reais), que corresponde a 6% (seis por cento) do valor global do empreendimento
(evento 01, INQ18).
Ademais, tais valores, contrariando a versão das incorporadoras
demandadas, foram nitidamente contabilizados no custo da edificação do
condomínio e serviram de base para a fixação do preço final das unidades a
serem comercializadas.
Com efeito, nos documentos acima referidos há o valor de venda
das unidades habitacionais, calculado com a inclusão do montante referente aos
custos de comercialização.
Saliento que, para aprovação do projeto pela instituição financeira,
o preço final das unidades habitacionais deve estar adequado aos limites próprios
do PMCMV. Desse modo, não é razoável ponderar que aquele valor seria
lançado ali de maneira aleatória, sem representar previsão concreta de custo a ser
contabilizado no empreendimento e, portanto, suportado, ao final, pelo
adquirente.
Corroborando tal conclusão, o Contrato de Intermediação de venda
de Imóveis, juntado no evento 48 (CONTR6), celebrado entre Rodobens
Negócios Imobiliários S/A (contratante) e Fuhro Souto Consultoria Imobiliária
Ltda. (contratada) evidencia a existência de ajuste entre as duas empresas que
observa, entre outras disposições, aos seguintes termos:
Clausula Primeira
(...) a CONTRATANTE contrata os serviços da CONTRATADA para, em regime de não
exclusividade, intermediar e promover a venda de unidades imobiliárias dos empreendimentos
lançados pela CONTRATANTE ou por uma de suas empresas COLIGADAS da qual esta
participe como sócia cotista, na qualidade de incorporadora, no regime de auto-financiamento,
na praça de Pelotas.
Cláusula Quinta
A CONTRATANTE ou por uma de suas empresa COLIGADAS da qual esta participe como
sócia cotista, pagará à CONTRATADA pelos serviços prestados, a remuneração total de 3,00%
(Três por cento), incidente sobre o valor á vista da tabela de Vendas da unidade autônoma
comercializada.
Tal contrato, embora firmado para a comercialização de unidades
edificadas pela modalidade de auto-financiamento, deixa clara a existência de
ajuste entre as partes para pagamento, pela incorporadora, dos custos da comercialização, ou seja, da comissão de corretagem pela venda das unidades
habitacionais comercializadas em Pelotas.
Além disso, há nos autos a Nota fiscal juntada no evento 48
(NFISCAL7) que demonstra o efetivo pagamento, pela empresa Terra Nova
Rodobens Incorporadora Imobiliária Pelotas IV SPE Ltda., em favor de H. F. M.
Consultoria Imobiliária Ltda., da quantia de R$ 423.340,21 (quatrocentos e vinte
e três mil, trezentos e quarenta reais e vinte e um centavos), referente à
corretagem na venda de imóveis do empreendimento Moradas Pelotas.
A referida nota fiscal ajusta-se aos termos do contrato acima
mencionado, na medida em demonstra a existência de pagamento, por empresa
coligada à contratante, em favor de empresa coligada à contratada, de valor com
correspondência muito aproximada ao percentual fixado na avença.
Cumpre observar que a empresa H.F.M. Consultoria Imobiliária
Ltda. tem o Sr. Luiz Henrique Fuhro Souto (sócio majoritário da Fuhro Souto
Consultoria Imobiliária Ltda.) como titular de 50% (cinquenta por cento) de seu
capital social - evento 51,OUT2 e OUT3 . Da mesma forma, a empresa
Rodobens Negócios Imobiliários S/A detém 50% (cinquenta por cento) do
capital social das incorporadoras Terra Nova Rodobens Incorporadora
Imobiliária - Pelotas III - SPE Ltda. e Terra Nova Rodobens Incorporadora
Imobiliária - Pelotas IV - SPE Ltda. - evento37.
Por fim, também ratificando as conclusões acima, há
correspondências, trocadas entre Rodobens Negócios Imobiliários S/A e Fuhro
Souto Consultoria Imobiliária Ltda., estabelecendo, no que se refere ao
Condomínio Moradas Pelotas II, a atribuição do dever de pagar a comissão de
corretagem ao adquirente das unidades habitacionais do empreendimento -
evento 01, INQ26.
Em síntese, as evidências dos autos permitem concluir que: (a)
havia ajuste prévio entre a empresa que controla as incorporadoras demandadas e
a demandada Fuhro Souto Consultoria Imobiliária Ltda. para comercialização
das unidades habitacionais edificadas em Pelotas, que estabelecia o pagamento
das despesas de corretagem pelas construtoras; (b) nas planilhas apresentadas às
instituições financeiras para aprovação dos projetos, as despesas de corretagem
foram computadas na fixação do preço individual das moradias a serem
comercializadas; (c) houve efetivo pagamento da comissão de corretagem pela
incorporadora à imobiliária contratada para comercialização dos imóveis e (d)
posteriormente as partes (representante das incorporadoras e representante das
imobiliárias) alteraram os termos do ajuste, passando a atribuir aos adquirentes
das unidades o pagamento do valor referente à comissão de corretagem.
Em face de tais fatos, resta evidente que a cobrança de comissão de
corretagem dos adquirentes das unidades habitacionais representou dupla
exigência a mesmo título (pagamento à imobiliária de maneira direta e à
incorporadora pela inclusão da despesa no custo do imóvel) e, por consequência,
implicou em vantagem excessiva tanto para as incorporadoras como para as
empresas imobiliárias, em prejuízo do consumidor. Com isso, a cobrança da
referida comissão apresenta-se como inequivocamente ilegal, tanto por força do artigo 39, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor, como em decorrência
do disposto no artigo 884 do Código Civil.
Saliento que as conclusões acima não ficam alteradas pelo fato de,
conforme estabelecido no contrato, o pagamento da empresa incorporadora estar
limitado à razão de 3% (três por cento) do valor da comercialização.
Primeiramente porque a circunstância de estar, o percentual
remuneratório da imobiliária, fixado em desacordo com os patamares mínimos
estabelecidos pelo Conselho Federal dos Corretores de Imóveis não torna
inválido o ajuste. Na verdade, tal conduta pode apenas representar infração
administrativa da imobiliária, cujo exame é de alçada exclusiva do órgão
fiscalizador do exercício da profissão.
Em segundo lugar, porque o rateio da comissão de corretagem só
seria possível mediante expressa anuência das partes. Não é isso, contudo que
evidencia o contrato de prestação de serviços acima referido, nem foi essa a
informação prestada aos adquirentes dos imóveis, como demonstram as avenças
firmadas com os adquirentes.
Em face de todos os argumentos acima declinados, está presente,
portanto, a plausibilidade do direito invocado na inicial.
O risco de dano irreparável, ou de difícil reparação, reside no fato
de que, a persistir a cobrança de comissão de corretagem, podem ser
prejudicados interessados que tenham condições para obtenção do financiamento
nos moldes oferecidos pelas instituições financeiras, mas que não disponham de
recursos para pagamento, em uma vez ou parceladamente, da mencionada
comissão.
Impõe-se, portanto, o deferimento da medida limiar pleiteada na
inicial, para determinar a cessação da cobrança da comissão de corretagem pelas
demandadas Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária - Pelotas III - SPE
Ltda., Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária - Pelotas IV - SPE Ltda.,
Fuhro Souto Consultoria Imobiliária Ltda., HFM Consultoria Imobiliária Ltda.
Há que ser fixada, outrossim, como garantia da efetividade da
presente decisão, multa de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), tanto para a
incorporadora como para a empresa imobiliária, em relação a cada operação
realizada em desacordo com a decisão ora proferida.
Saliento que as tanto a imobiliária como a incorporadora devem ser
responsabilizadas conjuntamente em caso de descumprimento da decisão, já que,
como visto acima, a decisão de repassar os custos de corretagem para o
adquirente do imóvel resultou de deliberação conjunta das empresas envolvidas
no empreendimento.
No entanto, tenho que não se justifica, por ora, a concessão da
medida liminar postulada na inicial em relação à Caixa Econômica Federal e ao
Banco do Brasil S/A, na medida em que a decisão liminar ora concedida possui
força executiva autônoma, prescindindo, portanto, da intervenção das instituições
financeiras para sua efetivação.
Não fica prejudicada, porém, a adoção, pelas entidades acima
nominadas, das medidas administrativas que, por ventura, caso reconhecida
alguma infração contratual pelas demais demandadas.I)
Ante o exposto, rejeito as preliminares suscitadas pelos
demandados e defiro o pedido de antecipação de tutela para determinar às
demandadas Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária - Pelotas III -
SPE Ltda., Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária - Pelotas IV -
SPE Ltda., Fuhro Souto Consultoria Imobiliária Ltda. e HFM Consultoria
Imobiliária Ltda. que se abstenham de cobrar quaisquer valores a título de
comissão de corretagem ou taxa de adesão dos adquirentes de unidades
habitacionais dos empreendimentos Moradas Club Pelotas (Condomínio
Moradas Pelotas II) e Moradas Pelotas (Condomínio Moradas Pelotas III,
ficando autorizada apenas a cobranças de eventuais despesas ou valores
expressamente autorizados pelo Banco do Brasil S/A ou pela Caixa Econômica
Federal.
Como garantia da efetividade desta medida, fixo multa de R$
15.000,00 (quinze mil reais) por unidade habitacional vendida em desacordo com
a presente decisão, ficando obrigada ao pagamento integral do valor acima fixado
cada uma das empresas (incorporadora e imobiliária) envolvida na operação que
represente descumprimento da antecipação de tutela ora concedida.
Intimem-se.
Embora afastadas as preliminares suscitadas nos autos, abro ao
Ministério Público o prazo de 10 (dez) dias para manifestação sobre os
documentos acostados pelos demandados e para que especifique as provas que
pretende produzir.
Após a manifestação do Ministério Público, intimem-se novamente
os demandados para que digam as provas que pretendem produzir, justificando a
necessidade da produção probatória eventualmente pleiteada.
Pelotas, 24 de novembro de 2011.
Everson Guimarães Silva
Juiz Federal Substituto
Documento eletrônico assinado por Everson Guimarães Silva, Juiz Federal
Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006
e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da
autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico
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verificador 7448085v42 e, se solicitado, do código CRC D0926E54.
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