Saiba como usar crédito para financiar um imóvel.

As taxas de financiamento de imóveis são, em geral, as mais baratas do mercado em relação a outras modalidades de crédito. Isso porque, caso o comprador não pague a dívida, o banco pode tomar o bem de volta para evitar a perda financeira. Quanto menor o valor financiado, menor o risco para o banco e menor a taxa.


Documentação necessária para financiar um imóvel

Quem pretende financiar um imóvel pode providenciar a documentação básica antes mesmo de ir ao banco.

Embora outros papéis possam ser requeridos de acordo com cada caso e instituição financeira, há exigências comuns para todas as instituições.

- Carteira de Identidade ou outro documento oficial de identificação que informe o nome dos pais. Além do original, uma cópia;
- CPF, original e cópia, ou documento oficial original que tenha o número do CPF;
- Comprovante de estado civil, cópia e original;
- Comprovante de rendimentos, original e cópia;
- Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União ou Certidão Conjunta Positiva com Efeito de Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União, disponíveis no site da Receita Federal;
- Quem deseja usar o dinheiro do próprio FGTS para dar de entrada no imóvel vai precisar de mais documentos, como carteira de trabalho e extrato do FGTS.


 Etapas do financiamento

De acordo com a Caixa Econômica Federal, o caminho básico até o financiamento de um imóvel envolve os seguintes passos do candidato ao crédito:

- simular as taxas para cada tipo de financiamento no site das instituições financeiras. Os bancos de varejo, públicos e privados, têm simuladores que podem ajudar o comprador antes mesmo que ele vá à agência bancária;
- preencher os cadastros e fichas, com informações pessoais e de renda, exigidos pela instituição financeira escolhida;
- se o cadastro for aprovado pelo banco, o cliente recebe a carta de crédito solicitada;
- junto com a carta de crédito, o cliente recebe do banco uma relação de outros documentos e formulários que ele precisará entregar à instituição.


Pesquise a melhor taxa

A melhor saída para quem pretende financiar um imóvel é consultar todas as opções possíveis e saber qual o menor preço do mercado, que servirá de base para negociações.

Há linhas de crédito específicas para a casa própria disponíveis em praticamente todos os bancos de varejo do país. As opções variam de acordo com o perfil de cada comprador: renda, percentual a ser financiado e valor do imóvel.

Na Caixa Econômica Federal, banco público líder em crédito imobiliário no país, as taxas variam entre 5% ao ano + Taxa Referencial (TR) e 13,5% ao ano + TR.

O dinheiro que a Caixa empresta para os financiamentos de imóveis vem, basicamente, de uma das três seguintes fontes: o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS); os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE); ou o Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS.


Preste atenção nos índices de correção

Antes de assinar um contrato de financiamento de imóvel, preste muita atenção aos índices de correção: são eles que determinarão o quanto o preço do seu empréstimo subirá ao longo dos anos.

Usualmente, os mais usados são as variações acumuladas em 12 meses do Índice Nacional do Custo da Construção (INCC) ou o Índice Geral de Preço do Mercado (IGP-M). “Os índices são necessários para calcular o quanto a parcela valerá ao longo dos anos, com a inflação”, diz o consultor Alexandre Lignos.

O melhor, recomenda, é pesquisar qual desses índices subiu menos antes de ir ao banco; em caso de dúvidas, não assine e peça a consultoria de um advogado, até entender cada detalhe.

“O contrato não pode adotar mais de um índice no contrato, como ‘o índice que variar mais no período’, ou índices compostos, como IGP-M + TR. Só pode um único índice”, avaliou.


Se você tem dinheiro para a entrada

Juntar uma boa reserva inicial é a melhor maneira de garantir taxas de juros e prazos menores em um financiamento imobiliário.

Quem se encaixa nesse perfil tem liberdade para encontrar bons negócios em imóveis usados, novos ou na planta.

No caso dos usados, o financiamento vale a pena se o preço for muito atraente: isso porque as taxas de financiamento dos usados são mais caras que a dos imóveis novos . “No momento em que o cliente deixar de pagar o imóvel, o novo ainda continuará novo ou seminovo. Já o usado financiado, quando o banco precisar tomar, em caso de inadimplência, já não vale nada”, avalia Miguel José Ribeiro de Oliveira, vice-presidente de estudos econômicos e responsável pela pesquisa mensal de juros da Associação Nacional de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).

Para Oliveira, quem procura parcelas pequenas e prazo longo deve fugir dos usados. “O banco não financia 100% no imóvel usado. Para quem vai pagar parcelas com aperto, é mais complicado”, diz.

O consultor financeiro Alexandre Lignos, da IGF, diz que, a não ser que a diferença de preço entre o novo e o usado seja muito grande ou o imóvel seja o “sonho” do comprador, é melhor financiar um novo.

“Se a pessoa tem R$ 80 mil, é melhor comprar um usado de R$ 100 mil ou um novo de R$ 120 mil? Tem que se avaliar infraestrutura do condomínio, o quanto cada um vai depreciar, sem falar nos gastos com manutenção. Você nunca sabe ao certo quanto vai gastar em obras num imóvel usado”, diz Lignos.


 Novo ou na planta?

Na avaliação do consultor financeiro Alexandre Lignos, da IGF, quem tem dinheiro para dar de entrada pode se beneficiar da compra de imóveis na planta que, calcula, são em média 20% mais baratos do que os novos.

“No contrato, você está comprando um pedaço do terreno, uma coisa que ainda não existe”, diz. Apesar do risco – e principalmente quando há alguma reserva disponível - há mais espaço para negociar as condições de pagamento e de preferências do futuro proprietário. Além disso, como parte do valor do imóvel é paga à própria construtora, o montante a ser financiado com os bancos será menor.

“Se você compra na planta um imóvel de R$ 260 mil, e paga R$ 130 mil para a construtora até sair o Habite-se (certidão de que o imóvel está de acordo com a legislação), vai ter que financiar no banco R$ 130 mil, bem menos do que se você buscasse o financiamento do mesmo imóvel já pronto”, diz Lignos.


Como financiar imóvel de madeira

De acordo com a Caixa Econômica Federal, não podem ser financiados imóveis de madeira que apresentem condições de “fragilidade ou baixa durabilidade, riscos de problemas estruturais e ausência de condições de habitabilidade”.

Assim como os imóveis de alvenaria, os imóveis de madeira precisam ser aprovados em vistoria realizada pelo departamento de engenharia do banco para que o financiamento seja aprovado.


Quem não tem dinheiro para dar de entrada, mas tem pressa

Nesse caso, a solução é entrar em um financiamento de 100% do imóvel, com prazo longo. “Tem situações em que a pessoa tem uma renda baixa e ainda paga o aluguel. Nesse caso é muito difícil ela conseguir fazer uma reserva de R$ 20 mil, R$ 30 mil para dar de entrada”, diz Oliveira, da Anefac. Sempre que possível, no entanto, é melhor evitar essa opção. “Não vale a pena porque daí um imóvel que valia R$ 100 mil você vai acabar pagando R$ 300 mil em 30 anos”, avalia.



Quem não tem dinheiro para dar de entrada e não tem pressa

Se o objetivo é ir juntando dinheiro para, um dia, realizar o sonho da casa própria, o consórcio pode ser uma boa opção. A vantagem, diz o economista da Anefac, é que um imóvel em consórcio pode sair de 25% a 30% mais barato do que em um financiamento tradicional.

A principal desvantagem, além dos prazos de pagamento mais curtos do que no financiamento imobiliário, é que não dá para ter ideia de quando o imóvel estará finalmente disponível para o proprietário.

“Para quem quer sair do aluguel agora, não serve. A não ser que você seja muito sortudo ou tenha uma boa reserva para dar um lance. É bom para um jovem que não esteja com pressa de sair da casa dos pais, ou um segundo imóvel, uma casa de campo”, exemplifica o economista.

Samy Dana, da FGV, e Alexandre Lignos, da IGF, discordam. Para eles, é bem melhor juntar o dinheiro em uma aplicação mês a mês, sem interferência de um consórcio, que cobra taxas pela administração dos recursos.



Para quem vai construir o próprio imóvel ou fazer uma reforma

Realizar desde o início a obra de um imóvel idealizado pelo proprietário requer um tipo de financiamento que, em geral, é mais caro que o crédito imobiliário.

Mais uma vez, por causa do risco: em caso de inadimplência, é mais difícil para o banco tomar um imóvel que ainda não existe e, por isso, nem se sabe ao certo quanto valerá.

“Como o banco não consegue enxergar o produto final, não vai avaliar em preço muito alto”, avalia Samy Dana, que alerta: “é preciso tomar cuidado, porque quem constrói facilmente se engana nos planos, a construção demora mais e se gasta três vezes mais do que o previsto”.

Já para quem pretende reformar, há linhas específicas para a compra de material de construção com esse fim que são mais baratas que outras opções de empréstimo pessoal.


Cuidados antes de financiar um usado

O professor de economia da Fundação Getúlio Vargas, Samy Dana, diz que o financiamento de parte do imóvel usado é recomendável mesmo para quem já tem o dinheiro para pagar à vista, como alternativa para fugir dos riscos de eventuais pendências relacionadas ao bem.

“Financie pelo menos um pouquinho do imóvel. Antes de aprovar o financiamento, os bancos fazem uma busca para ver se ele está em condições adequadas, se não tem pendência judicial ou está devendo imposto. Você paga por isso, mas fica mais barato do que fazer por conta própria”, afirma Dana.

Buscar um cartório de registro de imóveis e exigir o máximo de informações do proprietário também são passos para quem quer evitar surpresas desagradáveis na compra.
Fique atento a itens como:
- se o proprietário do imóvel é o único dono ou se há outros proprietários;
- se o proprietário(a) é casado(a), é necessária a assinatura do cônjuge para fechar o negócio;
- se há certidão negativa da prefeitura de ônus com o IPTU do imóvel;
- exigir últimos comprovantes de pagamento de água, de luz e de outros encargos incidentes sobre o imóvel;
- no caso de apartamentos, peça ao síndico uma declaração negativa de débitos do imóvel no condomínio.



Quando vale a pena refinanciar o imóvel

Refinanciar o próprio imóvel e obter dinheiro a juros menores pode ser uma boa solução para tem uma dívida cara (como no cheque especial ou no cartão de crédito, por exemplo). Mas atenção: a alternativa só é viável para quem tem certeza que conseguirá pagar as parcelas do financiamento sem problemas. Isso porque, em caso de inadimplência, o endividado perde o imóvel.

“É arriscado para quem for deixar de pagar. Mas vale para valores proporcionais: não tem cabimento para cobrir uma dívida de R$ 10 mil no cheque especial, fazer um financiamento de R$ 100 mil”, ensina Oliveira, da Anefac.

Para Samy Dana, da FGV, o refinanciamento é recomendável para quem tem certeza da sua capacidade de pagamento. “Eu não acho que você pode usar isso para entrar em um risco maior, de tomarem seu imóvel. Mas o mecanismo é recomendado”, afirma.



Como usar o FGTS

Na hora de planejar o financiamento, lembre-se do FGTS: ele pode ser o maior aliado de quem quer reduzir o prazo e as taxas de juros no crédito imobiliário.

“É uma possibilidade interessante uma vez que esse dinheiro fica um pouco congelado na sua vida, não rende muito”, diz Samy Dana, da FGV.

A maneira mais tradicional e conhecida de usá-lo é como entrada do imóvel. Pode, no entanto, também ser usado para quitar parcelas (atrasadas, inclusive) ou reduzir o saldo devedor do financiamento do mesmo imóvel mais de uma vez, desde que haja saldo disponível - mesmo que o FGTS já tenha sido usado na entrada.

“É importante usar para dar de entrada e, depois disso, é permitido a cada dois anos você pegar o FGTS e amortiza taxa do saldo devedor”, afirma Miguel José Ribeiro de Oliveira, da Anefac.


Taxas que você paga sem saber

O advogado Marcelo Tapai, especialista em ações judiciais do setor imobiliário, diz que é preciso ficar atento para não levar um susto na hora de pagar o financiamento do seu imóvel. Confira as taxas que, muitas vezes, são cobradas no financiamento imobiliário sem aviso prévio:

- Taxas de consultoria/assessoria imobiliária
As mais comuns são a Sati (Serviço de assessoria técnica imobiliária) e a taxas de corretagem, cobradas geralmente nos estandes de venda que as construtoras montam no próprio terreno do empreendimento.

“Quando alguém compra o imóvel, tem que pagar apenas o valor do imóvel. Todo o resto é opcional e deve estar discriminado antes do pagamento”, orienta. De acordo com o advogado, é importante pedir essa discriminação por escrito antes de fechar negócio. “Senão cobram o preço do imóvel R$ 100 mil, você vai lá R$ 10 mil de entrada e quando vê o contrato percebe que custava R$ 95 mil”, exemplifica.

- Financiamento ‘recomendado’
É importante, segundo Tapai, pesquisar as melhores condições antes de aceitar a linha de financiamento “recomendada” pela construtora. Muitas vezes, isso acontece porque a construtora financiou a obra com a mesma instituição, e cobra taxas para repassar a documentação do cliente ao banco de preferência dele.

“O consumidor tem o livre direito de usar a linha de financiamento que for mais conveniente. A construtora não pode cobrar essa taxa do cliente”.

Fonte: G1.com.br

CURIOSIDADE

Dono de imobiliária aumenta vendas 

em 40% criando chamadas curiosas

'O mais legal no apartamento é ficar longe da sogra', diz uma das placas.
Placas em São Vicente, SP, viraram atração e tiraram imobiliária da crise.

Mariane RossiDo G1 Santos

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Corretora anuncia imóveis em placas com mensagens divertidas (Foto: Mariane Rossi/G1)

O dono de uma imobiliária em São Vicente, no litoral de São Paulo, tem atraído clientes com placas bastante curiosas para anunciar imóveis à venda. Ele é o responsável pelos textos com as características dos apartamentos e, ao mesmo tempo, criar frases relacionadas ao imóvel brincando com sogras e argentinos, por exemplo. Com a atitude, Agemiro Durante Filho, de 69 anos, passou a chamar a atenção de quem passa na rua e aumentou as vendas com as placas inusitadas.

Durante era taxista mas, há cerca de 40 anos, entrou para o ramo imobiliário a convite do irmão. Em um ano ele se tornou um dos melhores vendedores da imobiliária localizada próxima à praia do Itararé, onde está até hoje, agora como dono. Em 2008, a imobiliária não estava tendo sucesso nas vendas. Durante começou a usar a criatividade para inovar nas placas. Ele passou a criar histórias e contar piadas utilizando as características dos apartamentos e dos prédios. A partir da primeira placa divertida, as vendas começaram a aumentar. “De 30% a 40% são as placas que vendem”, afirma Durante.

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O dono da imobiliária diz que precisa de inspiração para criar as frases nas placas. Algumas delas são escritas em folhas de sulfite. Já outros anúncios são feitos com giz em dois grandes quadros que ficam na porta da imobiliária. As brincadeiras são relacionadas a sogras, cunhadas, maridos, netos e também relaciona a questões sexuais e do trabalho. Um exemplo que retrata bem o estilo de Durante pode ser visto em uma das placas que tem a seguinte explicação. “Esse apartamento é ótimo pelo seguinte: caso você quebre o pau com a sua esposa ou sogra, você desce rapidinho e vai dormir nas duas garagens que o apartamento tem direito! O mais importante nisso é que você vai ficar longe da sua sogra! Que maldade gente! Eu faria ao contrário. Mandaria a sogra para a garagem! Ufa!”, mostra a placa. Depois da brincadeira, ele coloca todas as informações sobre o apartamento, a quantidade de quartos, cozinha, banheiros, localização, os diferenciais de cada um e também o preço. Os anúncios ficam na frente da imobiliária e também no site, que conta com as mesmas placas.

Dono da corretora foi o responsável pela inovação
(Foto: Mariane Rossi/G1)

No escritório, onde escreve a maioria das frases das placas, ele já tem duas pastas cheias com as divertidas propagandas. Durante conta que depois que começou a fazer as placas engraçadas muitas pessoas comentam, dão risadas e começaram a chamá-lo de poeta. “Recebo até emails de parabéns pela coragem de escrever”, conta. Porém, outras pessoas até entram na imobiliária só para criticá-lo sobre as coisas que ele escreve. “Cerca de 10% não gostam, acham apelativo. Mas é nessa apelação que eu vendo. Eu quero é que chame atenção mesmo”, diz.

A comerciante Ilda Fátima da Silva, de 53 anos, tem uma churrascaria próxima à imobiliária de Durante. Atraída pelas placas, ela já comprou quatro apartamentos no local. Além deste chamariz, ela conta que o atendimento também é um diferencial. “Ele é um grande profissional. Dá todas as informações com os dados do apartamento e entrega em uma pasta para a gente. Eu recomendo”, garante ela, que confessa que os clientes da churrascaria que passam em frente a imobiliária adoram ler as placas de Durante. “É muito interessante. Eu sempre leio. Não só eu como meus clientes também”, confessa.

Após alguns anos, Durante também passou a deixar mensagens para os clientes. Em datas especiais, como dia das Mães, Natal e Ano Novo, ele fala sobre seus familiares, sobre desejos e sobre a data. Assim, Durante conseguiu emocionar uma das pessoas que passava pela rua. “Uma mulher entrou aqui e disse que tinha ficada emocionada. E eu fiquei emocionado no dia. Ela falou assim. ‘O que o senhor escreveu na placa eu não consegui falar para o meu pai”, conta.

Além de divertir e emocionar os clientes, Durante consegue uma boa economia com a divulgação. “Não gastei mais anunciando em jornal”, conta ele, explicando que as pessoas que querem vender seus imóveis o procuram para prestar o serviço e exigem que a placa seja feita por ele. Raramente os corretores da imobiliária procuram os apartamentos. Ele garante que se um dia parar com a mania de fazer as frases engraçadas nas placas, o movimento nas vendas com certeza cairá. “Todo mundo já conhece o meu jeito. Tenho certeza que eles (clientes) não vão aceitar, vão saber que não é o ‘poeta”, finaliza.

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Durante posa com placa bastante curiosa na porta da imobiliária (Foto: Mariane Rossi/G1)

Os 5 passos para alugar um imóvel

Quem pretende alugar um novo imóvel para morar deve fazer um planejamento minucioso para conseguir o melhor negócio, sem surpresas ou despesas de última hora. Confira a seguir, os 5 passos que irão te ajudar nesse processo:

 

1- Escolha a localização

 

O primeiro passo é delimitar as áreas de preferência em dois ou três bairros, para facilitar a pesquisa. Para isso é fundamental verificar as opções de acesso, transporte e serviços essenciais como supermercados, padarias, farmácias, academias e escolas próximas aos locais desejados.

 

2- Delimite a faixa de preço

 

Também é importante que o futuro inquilino defina uma faixa de preço de aluguel, incluindo os encargos como IPTU e condomínio, que está disposto a pagar. Roseli Hernandes, diretora comercial da Lello Imóveis, alerta que esse valor não pode comprometer mais do que 30% da renda líquida mensal do interessado. “Esse é o limite ideal para que o inquilino possa arcar tranquilamente com as despesas da locação durante os 30 meses de vigência do contrato”, afirma.

 

3- Pesquise

 

Quando tiver o valor definido, realize uma boa pesquisa, pois os valores podem variar bastante. “Há unidades de padrões similares numa mesma rua que possuem preços diferentes, dependendo do estado de conservação ou mesmo da proximidade com terminais de ônibus ou estações de metrô”, explica. 

 

4- Visite o local e vistorie o imóvel

 

O locatário deve visitar o imóvel antes de alugar e verificar se está tudo em ordem e caso seja necessário, negociar os reparos com o proprietário, através da imobiliária. Antes de assinar o contrato, a imobiliária deve providenciar uma vistoria inicial no imóvel, que descreve as condições do imóvel antes da locação. O inquilino deve também definir com a imobiliária qual garantia se enquadra ao seu perfil. Atualmente as garantias mais utilizadas são: fiador e seguro-fiança. 

 

5- Reúna a documentação

 

Por fim, o candidato a inquilino deve estar atento à documentação que precisará reunir para efetivar o contrato de locação. Caso seja trabalhador assalariado, serão necessários os três últimos holerites, carteira profissional com registro salarial e atualizações, RG, CPF e cópia do vínculo empregatício anterior. No caso de profissionais liberais é preciso apresentar comprovação de rendimentos compatível à locação.

Fonte: R7.com

Sem alarde, bancos renegociam taxa de juros de financiamento de imóvel.

Bancos não fazem divulgação, mas alguns aceitam reduzir taxa.Simulação indica economia de R$ 14 mil em empréstimo de R$ 150 mil.

Embora não seja uma prática disseminada e alardeada pelos bancos, a renegociação da taxa de financiamento imobiliário é uma possibilidade para os consumidores, principalmente para os contratos firmados antes do movimento de redução das taxas de juros iniciado no primeiro semestre de 2012.

Uma pequena redução de 0,5 ponto percentual na taxa efetiva de juros anual contratada, numa situação hipotética simulada pela Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), pode resultar numa economia de mais de R$ 14 mil ao longo de um financiamento de R$ 150 mil (veja ao final desta reportagem detalhes da simulação). Numa negociação mais agressiva, em que o consumidor consiga, por exemplo, reduzir a taxa de 12% para 9% ao ano, seria possível economizar mais de R$ 85 mil no exemplo apresentado pela entidade.

Não é simples obter junto aos bancos informações sobre revisão da taxa efetiva de juros contratada. Dos seis maiores bancos do país, o Bradesco e o Santander foram os únicos a admitir a possibilidade de renegociação. Mesmo assim, o Bradesco destacou que "analisa caso a caso". O Santander disse que, "analisa o perfil e o tempo de relacionamento de cada cliente com o banco".

A Caixa Econômica Federal disse que “a política de redução de juros é direcionada apenas para novas contratações”. O Banco do Brasil informou que “não adota essa estratégia negocial”. O HSBC respondeu que “não atua com a renegociação de taxa de contratos em carteira”. O Itaú foi o único que não respondeu.

O G1 apurou, entretanto, que clientes do Itaú têm conseguido reduzir a taxa de financiamento com o argumento de que bancos concorrentes oferecem condições melhores.

Em um caso, um cliente reduziu em 0,66 ponto percentual a taxa efetiva de juros anual contratada. Após contato por telefone, o banco pediu cinco dias úteis para elaborar uma contraproposta e, em dois dias, apresentou via e-mail um aditivo contratual, com a alteração das condições contratadas. Na prática, a renegociação garantiu uma redução de quase R$ 100 na prestação de cerca de R$ 2 mil do financiamento de 30 anos do imóvel.

Zona de confortoPara Ione Amorim, economista do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), as condições ainda complexas para que o consumidor faça a portabilidade do crédito imobiliário deixam os bancos numa zona de conforto. Mas ela diz que há um movimento de concorrência no setor que pode beneficiar o consumidor.

“O consumidor pressionar o seu banco para conseguir uma taxa diferenciada da que vem pagando é totalmente viável e cabível”, diz. “O consumidor, às vezes, tem dificuldade [de negociar] e quer preservar a relação com seu banco. Mas não custa tentar, fazer essa experiência, buscar outro banco. Tem que ir quebrando as barreiras. É um movimento importante. Se está sendo feito para novos contratos, quem já está no contrato há mais tempo não pode ser penalizado no momento em que se pode fazer esta migração.”

O Idec fez, a pedido do G1, um levantamento das taxas médias praticadas atualmente pelos seis maiores bancos do país. A simulação foi feita dentro de uma condição conservadora, usando o que o mercado chama de “taxa de balcão”, para o cliente que não tem nenhum nível de relacionamento com o banco.

Comparativo de aquisição de crédito imobiliário de acordo com simulador no site dos bancos Estudo elaborado pelo Idec, tendo como base financiamento de R$ 150 mil
Instituição	BB	Bradesco	CEF	HSBC	Itaú	Santander
Valor da renda exigida	R$ 5 mil	R$ 6.054	R$ 6 mil	R$ 6.270	R$ 5 mil	R$ 5.491
Taxa de juros efetiva	8,90%	10,50%	8,85%	10,75%	9,50%	11,00%
Custo Efetivo Total (CET)	10,31%	11,99%	10,27%	11,93%	10,93%	12,27%
Custo Efetivo Sistema Habitacional (CESH)	6,0446%	6,3397%	6,0930%	4,4900%	6,7992%	4,9991%
Seguro morte/invalidez permanente (MIP)	R$ 47,70	R$ 63,00	R$ 47,70	R$ 48,83	R$ 70,16	R$ 60,00
Seguro danos físicos ao imóvel (DFI)	R$ 22,95		R$ 22,95	R$ 25,50		R$ 25,07
Valor principal	R$ 95,65	R$ 87,86	R$ 95,65	R$ 99,33	R$ 95,16	R$ 110,07
Encargos (amortização + juros)	R$ 1.551,95	R$ 1.753,28	R$ 1.563,76	R$ 1.781,76	R$ 1.639,04	R$ 1.811,69
Tarifa de administração de contrato	R$ 25,00	R$ 25,00	R$ 25,00	R$ 25,00	R$ 25,00	R$ 25,00
Valor da prestação	R$ 1.647,60	R$ 1.841,14	R$ 1.659,41	R$ 1.881,09	R$ 1.734,20	R$ 1.921,76
Fonte: Site dos bancos/Elaboração: Ide

O sistema adotado para a simulação foi o Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e o critério de amortização de juros selecionado foi o sistema de amortização constante (SAC). O perfil seria de um comprador com 41 anos de idade, renda mensal de R$ 5 mil, comprando um imóvel novo, cujo valor total seria de R$ 250 mil. O suposto comprador daria R$ 100 mil de entrada e financiaria os R$ 150 mil restantes em 25 anos.

Como negociar
Para negociar com o banco, o cliente precisa ser “persuasivo”, nas palavras de Ione, e deve pesquisar para ter poder de barganha. Uma alternativa, por exemplo, é entrar no sistema dos bancos, via internet, e fazer uma simulação, ou consultar diretamente outras instituições bancárias para conhecer as condições propostas.

De acordo com o advogado William Santos Ferreira, coordenador da pós-graduação em direito imobiliário da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP), o primeiro passo é solicitar uma posição atualizada do débito no banco em que foi feito o financiamento e, de posse desta informação, pedir uma proposta a outra instituição.

“Depois ele pode levar ao banco de origem, porque pode ser que este até apresente proposta mais vantajosa para não perder o cliente e o financiamento de longo prazo”, diz.

Mas o advogado destaca que a renegociação nem sempre será possível, pois as condições foram previamente estabelecidas. “Na impossibilidade, somente buscando assessoria jurídica para verificar se há condições para algum questionamento judicial ou utilizando a portabilidade”, diz.

Cuidados
O consumidor, no entanto, deve estar atento a tudo o que está sendo cobrado, alertam o advogado e a especialista do Idec.

“Para verificar se é economicamente interessante, o consumidor deve obter informações acerca de todos os custos, taxas de juros e não apenas do valor da parcela mensal, o que é muito comum”, orienta o coordenador da PUC.

Ione diz que a mudança, às vezes, pode envolver tarifas e taxas que não estão dentro do crédito. “Tudo isso tem que ser ponderado na hora de fazer a operação, porque ela pode não ser benéfica. (...) Se a pessoa não tem entendimento da soma da taxa, deve procurar alguém que pode simular essa recomposição. Porque pode ocorrer de pagar uma prestação menor, mas ter gasto maior por conta dos custos de transferência”, diz.

Questionado sobre se os bancos têm sido receptivos à renegociação, Ferreira acha que “há certa propensão”. Mas Ione afirma que é um movimento que depende do empenho do consumidor. “Não dá para dizer que, naturalmente, eles vão fazer isso. Nenhum banco vai querer perder dinheiro. Não vão chamar o cliente e dizer 'vem cá que vou reduzir'”, comenta.

Taxas variam
O coordenador da PUC reforça que a variação de taxas pode ter impacto significativo no bolso do consumidor. “O que pode ‘mensalmente’ não parecer muito, ou seja, uma diferença de 0,5% a 2%, por exemplo, ao longo de um financiamento de anos representa um grande impacto no valor total a ser pago”, diz.

Para definir a taxa de um cliente, os bancos usam como critérios o nível de relacionamento dele com a instituição, o risco de inadimplência, as garantias, o custo de captação de recursos, entre outras variáveis.

Portabilidade
O G1 também perguntou aos bancos qual a política em relação à portabilidade do crédito. A Caixa, por exemplo, respondeu que definirá sua estratégia somente após a regulamentação da Lei nº 12.703, de 07 de agosto de 2012, que trata da portabilidade.

Durante coletiva de imprensa para comentar resultados trimestrais do Banco do Brasil, no início de novembro, Alexandre Corrêa Abreu, vice-presidente de negócios da instituição, também comentou que “a lei que mexeu na poupança deu o caminho para fazer a portabilidade, só que ainda falta ser regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional”.

Na prática, esta lei permite que, ao transferir o financiamento para outro banco, o consumidor não tenha que fazer o registro do imóvel de novo. Bastaria fazer a averbação do contrato, o que reduziria um dos principais custos cartorários.

A Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp) informou que a lei já está valendo. “Para o registro de imóveis não havia a necessidade da lei, pois, o credor originário poderia ceder seu crédito a outro credor, porém, dependia da vontade de ambos os credores”, informa Joélcio Escobar, diretor de tecnologia da entidade e 8º Oficial de Registro de Imóveis da capital.

“A nova lei regulou a operacionalização dessa substituição de credores no âmbito, principalmente, do sistema financeiro. Em ambos os negócios o ato a ser praticado no registro de imóveis é o de uma averbação.”

Sobre quais são os custos no caso da portabilidade, Escobar disse que os emolumentos dependem da forma como o contrato for elaborado. “Se os agentes financeiros optam por cancelar a antiga garantia e constituir nova, são necessários dois atos, de averbação do cancelamento e de registro da nova garantia. Todavia, se o contrato formalizado for apenas de mudança do credor (cessão ou portabilidade pela nova regra) os emolumentos correspondem a uma averbação”, orienta.

Estes valores dependem do estado em que fica o imóvel, mas, para exemplificar, o diretor da Arisp explica que, no estado de São Paulo, a tabela de emolumentos é escalonada em faixas de valores. “Apenas para parâmetro, é possível afirmar que os custos são de aproximadamente 0,374% do saldo devedor do financiamento”, diz.

Simulação da Anefac
O impacto de uma redução da taxa ao final do contrato vai depender de uma série de fatores – como valor do financiamento, taxa de juros inicial e final, prazo do financiamento e sistema de amorização.

A simulação feita pela Anefac a pedido do G1 usa como referência um consumidor que tenha feito um financiamento de R$ 150 mil por 30 anos, já tendo pago 5 anos. Os cálculos foram feitos usando a tabela Price como sistema de amortização – que prevê parcelas fixas ao longo de todo o contrato.

A uma taxa de juros de 10%, ele teria que pagar 360 parcelas mensais de R$ 1.272,24, totalizando R$ 458.006.40. Se ele conseguisse reduzir a taxa para 9,5%, a dívida a valor presente seria de R$ 144.464,70, que financiada em 25 anos, resultaria em 300 parcelas mensais de R$ 1.224,24.

“Neste caso ele teria uma redução nas prestações com este novo financiamento de R$ 48,00 e teria economizado em todo o financiamento restante do valor de R$ 14.400”, explica Miguel José Ribeiro de Oliveira, vice-presidente da Anefac.

Imaginando as mesmas condições de financiamento, mas cuja taxa de juros tivesse recuado de 12% para 9%, o impacto seria de mais de R$ 85 mil.

“Como ele pagou cinco anos, restaria pagar 300 parcelas mensais de R$ 1.474,com total a pagar de R$ 442.200. Esta dívida a valor presente seria hoje de R$ 146.061,34, que financiada em 25 anos pagaria 300 parcelas mensais de R$ 1.189,94. Com a taxa a 9% ao ano, ele teria uma redução nas prestações de R$ 284,06 e teria economizado em todo o financiamento restante o valor de R$ 85.218”, diz Oliveira.

Fonte: Fabíola Glenia, Do G1, em São Paulo.

Índice usado para reajuste de aluguel tem deflação em novembro, diz FGV

Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) caiu 0,03%.
Preços do arroz, feijão, carnes e legumes subiram menos.

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), conhecido como a inflação do aluguel, porque é utilizado para reajustar a maioria dos contratos imobiliários, apresentou deflação de 0,03% em novembro, divulgou nesta quinta-feira (29) a Fundação Getulio Vargas (FGV). Apesar da queda, em 12 meses, o IGP-M acumula alta de 6,96% e, no ano, de 7,09%.

Em outubro, o índice tinha subido 0,02%. Em novembro de 2011, a alta foi de 0,50%.
Ente os três componentes do IGP-M, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) apresentou recuo de 0,19% no mês, sobre uma queda de 0,20% em outubro.

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) desacelerou no mês, para 0,33%, sobre 0,58% em outubro.

A principal contribuição para o decréscimo partiu do grupo alimentação (1,08% para 0,08%), com destaque para carnes bovinas (3,05% para -1,06%), hortaliças e legumes (-6,34% para -11,98%) e arroz e feijão (6,36% para 1,91%).

Outras três classes de despesa apresentara queda: comunicação (de 0,69% para 0,08%), vestuário (de 0,82% para 0,77%) e despesas diversas (de 0,41% para 0,20%).

Os grupos educação, leitura e recreação (0,18% para 0,50%), transportes (0,21% para 0,25%), saúde e cuidados pessoais (0,48% para 0,50%) e habitação (0,46% para 0,47%) registraram alta

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou leve desaceleração em novembro, para 0,23%, abaixo do resultado de outubro, de 0,24%. O índice relativo a materiais, equipamentos e serviços subiu menos: 0,22%. No mês anterior, a alta fora de 0,49%. O índice que representa o custo da mão de obra, contudo, avançou a 0,24%. No mês anterior, o índice variou 0,01%.

O IGP-M é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.

Preço do m² tem menor alta histórica pelo 2º mês seguido, aponta FipeZap

Variação em sete regiões pesquisadas foi de 0,8% em outubro.
Pelo 2º mês seguido, o Rio de Janeiro tem o preço mais caro: R$ 8.452.

Local	Variação mensal (outubro)	Preço do m²
Média das sete localidades	0,8%	R$ 6.920
São Paulo	1,1%	R$ 6.882
Rio de Janeiro	1,1%	R$ 8.452
Belo Horizonte	1,0%	R$ 4.850
Distrito Federal	-1,1%	R$ 8.056
Salvador	0,4%	R$ 3.808
Fortaleza	-1,0%	R$ 4.834
Recife	1,1%	R$ 5.489
Fonte: FipeZap

O preço do metro quadrado de apartamentos em sete localidades brasileiras subiu 0,8% em outubro, a menor variação registrada pela série do índice FipeZap, iniciada em setembro de 2010. É o segundo mês seguido em que a série registrou a menor variação histórica. Em setembro, foi de 0,9%, a menor da série até então.

Em 12 meses, o aumento acumulado nas sete regiões caiu para 14,4%, sobre 15,2% no período anterior.

A pesquisa é feita em sete regiões: São Paulo, Belo Horizonte, Salvador, Distrito Federal, Fortaleza, Recife e Rio de Janeiro.

O preço médio do metro quadrado nas sete regiões ficou em R$ 6.920. Pelo segundo mês seguido, o Rio de Janeiro tem o preço médio do metro quadrado mais caro: R$ 8.452. O mais barato segue em Salvador: R$ 3.808. Em São Paulo, foi de R$ 6.882 e na média das sete regiões, o valor do metro quadrado anunciado foi de R$ 6.920.

A maior desaceleração ocorreu em São Paulo, onde os preços subiram 1,1%, ante 1,5% no mês anterior. Rio de Janeiro e Recife (1,1%), Belo Horizonte (1,0%) e Salvador (0,4%) foram as demais regiões com aumento nos preços. O Distrito Federal e Fortaleza registraram queda, respectivamente, de 1,1% e 1%.

A maior alta ocorreu nos apartamentos de um dormitório (1,2%), seguidas dos de dois dormitórios (0,8%), de três (0,8%). Para os apartamentos de quatro dormitórios não houve variação.

Fonte G1 São Paulo.